چگونه حکم تخلیه مستاجر را بگیریم

اگر مالک هستید و مستاجرتان ملک را تخلیه نمی کند، تنها راه قانونی و مطمئن برای پس گرفتن خانه تان، گرفتن حکم یا دستور تخلیه از مراجع قضایی است. این فرآیند مراحل خاص خودش را دارد که باید دقیق و درست طی شود تا ملک تان را بدون دردسر و کاملاً قانونی پس بگیرید.

همیشه بین موجر و مستاجر، روابطی بر پایه اعتماد و قانون شکل می گیرد؛ اما گاهی این رابطه دچار چالش هایی می شود که یکی از بزرگترینشان، تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر بعد از اتمام قرارداد یا بروز تخلف است. در این شرایط، مالکان عزیز با سوالات زیادی روبرو می شوند: از کجا باید شروع کنم؟ مدارکم چیست؟ چقدر طول می کشد؟ و از همه مهم تر، چطور بدون دردسر و مشکل ملکم را پس بگیرم؟

ما در این مقاله می خواهیم یک بار برای همیشه و به زبانی ساده، تمام آنچه را که لازم است در مورد گرفتن حکم تخلیه مستاجر و دستور تخلیه فوری بدانید، برایتان شرح دهیم. از تفاوت های اصلی این دو، تا مرجع قانونی رسیدگی کننده (یعنی دادگاه صلح که این روزها نقش کلیدی دارد)، شرایط و مدارک لازم، و قدم به قدم مراحل کار. هدفمان این است که با خواندن این مطلب، هیچ سوال بی پاسخی در ذهنتان باقی نماند و با آگاهی کامل برای بازپس گیری قانونی ملک تان اقدام کنید. پس بزن بریم تا با هم این مسیر را روشن کنیم.

تفاوت های کلیدی: حکم تخلیه در برابر دستور تخلیه فوری مستاجر (شناخت مسیر درست)

خیلی ها فکر می کنند حکم تخلیه و دستور تخلیه فوری یک چیز هستند، اما واقعیت این است که این دو با هم فرق های مهمی دارند و دانستن این تفاوت ها می تواند حسابی در وقت و انرژی شما صرفه جویی کند. بیایید ببینیم هر کدام از این ها چیست و کِی به دردتان می خورد.

حکم تخلیه چیست و کِی به دردمان می خورد؟

تصور کنید قرارداد اجاره ای دارید که مثلاً قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده، یا قراردادی که شرایط خاص دستور تخلیه فوری را ندارد (مثلاً امضای دو شاهد پای آن نیست). یا مثلاً مستاجر تخلفی کرده مثل آسیب زدن به ملک که نیاز به اثبات دارد. در این جور مواقع، شما باید درخواست حکم تخلیه بدهید. گرفتن حکم تخلیه یک فرآیند دادگاهی کامل است، یعنی نیاز به دادرسی، جلسات دادگاه، ارائه مدارک و دلایل و در نهایت صدور حکم از طرف قاضی دارد. خوبی اش این است که همه نوع قرارداد و تخلفی را پوشش می دهد، اما بدی اش این است که زمان برتر است و مستاجر می تواند به آن اعتراض کند و درخواست تجدیدنظر بدهد. پس اگر عجله دارید یا شرایط خاصی دارید، شاید این گزینه بهترین نباشد.

دستور تخلیه فوری چیست و چه زمانی می توانیم بگیریمش؟

حالا فرض کنید قرارداد اجاره تان جدیدتر است (یعنی بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده) و خیلی هم منظم و با دقت نوشتید. خصوصاً اگر یک قرارداد اجاره کتبی دارید که دو تا شاهد زیرش را امضا کرده اند و مدت اجاره هم تمام شده، تبریک می گویم! شما می توانید درخواست دستور تخلیه فوری بدهید. این دستور، همان طور که از اسمش پیداست، سریع تر صادر و اجرا می شود. چرا؟ چون در این حالت، دادگاه (یا مرجع اجرای ثبت برای قراردادهای رسمی) فقط شرایط شکلی قرارداد را بررسی می کند، نه ماهیت دعوا را. یعنی اگر قرارداد درست باشد، دو شاهد امضا کرده باشند و مدت تمام شده باشد، دیگر نیازی به دادرسی و جلسات طولانی نیست و مستقیم دستور تخلیه را صادر می کند. تازه، این دستور قابل اعتراض هم نیست! این گزینه برای خیلی از مالکان، حکم یک نجات بخش واقعی را دارد.

برای اینکه این تفاوت ها را بهتر متوجه شوید، یک جدول مقایسه ای جامع برایتان آماده کردیم:

معیار مقایسه	حکم تخلیه	دستور تخلیه فوری
مرجع رسیدگی	دادگاه صلح (دادرسی کامل)	دادگاه صلح (بررسی شکلی) یا اجرای ثبت (برای اسناد رسمی)
مدت زمان تقریبی	معمولاً چند ماه (با احتساب اعتراض)	معمولاً ۱ تا ۳ هفته برای صدور، سپس اجرا
قابلیت اعتراض	بله، مستاجر می تواند تجدیدنظرخواهی کند	خیر، قطعی و غیرقابل اعتراض است
شرایط اصلی صدور	نیاز به اثبات تخلف یا سایر شرایط قانونی	انقضای مدت اجاره، قرارداد کتبی، دو شاهد (برای عادی)
نوع قرارداد	همه نوع قرارداد (رسمی یا عادی)	قرارداد اجاره کتبی (رسمی یا عادی با امضای دو شاهد)
نیاز به شهود	در برخی موارد برای اثبات تخلف	بله، برای قراردادهای عادی (مطابق ماده ۲ قانون ۱۳۷۶)

مراجع صالح رسیدگی به دعاوی تخلیه مستاجر در سال 1404 (از کجا شروع کنیم؟)

تا همین چند سال پیش، اگر می خواستید برای تخلیه مستاجر اقدام کنید، ممکن بود سر از شورای حل اختلاف در بیاورید یا مجبور باشید به دادگاه بروید. اما با تغییرات جدید قانونی در سال ۱۴۰۴ (و طبق قانون جدید شورای حل اختلاف که قبلاً ابلاغ شده بود و اخیراً هم به روز شده)، مرجع اصلی و صلاحیت دار برای اکثر دعاوی تخلیه، دادگاه صلح است. شناخت این مراجع خیلی مهم است تا وقتتان هدر نرود.

دادگاه صلح: مرجع اصلی و سرعت بخش

همان طور که گفتیم، این روزها دادگاه صلح حرف اول را در دعاوی تخلیه می زند. چه برای گرفتن حکم تخلیه و چه برای دستور تخلیه فوری، دادگاه صلح مسئول رسیدگی است. این تغییر باعث شده که فرآیند رسیدگی کمی متمرکزتر و احتمالاً سریع تر شود. پس هر جا صحبت از اقدام قانونی برای تخلیه شد، بدانید که اولین مقصد شما (بعد از دفاتر خدمات قضایی که در ادامه می گوییم) همین دادگاه صلح است که در محل وقوع ملک شما قرار دارد.

شورای حل اختلاف و اجرای ثبت: نقش های خاص

ممکن است هنوز هم اسم شورای حل اختلاف را بشنوید، اما نقش آن در دعاوی تخلیه کمتر شده است. قبل از قانون جدید، شورای حل اختلاف در برخی موارد (به خصوص برای دستور تخلیه فوری) صلاحیت داشت، اما حالا بیشتر پرونده ها به دادگاه صلح می روند. فقط در موارد بسیار محدود و خاصی ممکن است شورای حل اختلاف همچنان صلاحیت رسیدگی داشته باشد که بهتر است قبل از اقدام، از یک متخصص مشورت بگیرید.

اما اجرای ثبت، برای قراردادهای اجاره ای که رسمی هستند و در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده اند، همچنان یک مرجع قوی است. اگر قرارداد اجاره شما یک سند رسمی باشد و شرایط دستور تخلیه فوری را داشته باشد (مثلاً مدت اجاره تمام شده باشد)، می توانید مستقیماً از طریق اجرای ثبت اقدام کنید. این روش معمولاً از دادگاه هم سریع تر است، چون دیگر نیازی به دادرسی قضایی نیست و دستور تخلیه مستقیماً توسط اداره ثبت صادر می شود.

دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: دروازه ورود به دادگاه

خب، حالا که می دانیم باید کجا برویم، اولین قدم عملی چیست؟ اول از همه باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید. این دفاتر نقش واسطه را بین شما و دادگاه صلح یا سایر مراجع قضایی بازی می کنند. شما تمام دادخواست ها و درخواست هایتان را (چه برای حکم تخلیه و چه دستور تخلیه فوری) اینجا ثبت می کنید. مدارکتان را تحویل می دهید و هزینه های اولیه را پرداخت می کنید. پس قبل از اینکه پایتان به دادگاه برسد، حتماً باید از این دفاتر کمک بگیرید.

شرایط قانونی و مواردی که به شما حق درخواست تخلیه می دهند

برای اینکه بتوانید مستاجرتان را قانونی تخلیه کنید، باید یک دلیل موجه و قانونی داشته باشید. این دلیل ها در قانون مشخص شده اند و نمی توانید همین طوری به هر دلیلی درخواست تخلیه بدهید. بیایید با هم ببینیم این شرایط چیست:

وقتی که مدت اجاره تموم شده و مستاجر نمی رود (رایج ترین و ساده ترین حالت)

این رایج ترین و البته ساده ترین حالتی است که شما می توانید برای تخلیه مستاجر اقدام کنید. یعنی قرارداد اجاره تان به پایان رسیده، شما قصد تمدید ندارید و مستاجر هم با وجود اتمام مدت، حاضر به ترک ملک نیست. در این شرایط:

• اگر قرارداد اجاره تان کتبی باشد و دو شاهد هم زیرش را امضا کرده باشند (طبق قانون سال ۱۳۷۶)، می توانید درخواست دستور تخلیه فوری بدهید که خیلی سریع تر به نتیجه می رسد.
• اگر قرارداد شفاهی باشد یا شرایط لازم برای دستور تخلیه فوری را نداشته باشد، باید درخواست حکم تخلیه بدهید که فرآیندش زمان برتر است.

تخلفاتی که مستاجر کرده و باید ثابت شان کنید (نیاز به پیگیری حقوقی دقیق تر)

گاهی اوقات مستاجر قبل از پایان مدت اجاره هم می تواند باعث فسخ قرارداد و درخواست تخلیه شود، اما این بار دیگر ماجرا کمی پیچیده تر است و شما باید ثابت کنید که مستاجر تخلف کرده است. این تخلفات شامل موارد زیر هستند:

1. عدم پرداخت اجاره بها: مستاجر موظف است اجاره را به موقع پرداخت کند. اگر دو یا سه ماه اجاره بها را ندهد (بسته به نوع قرارداد و توافق)، موجر می تواند برای فسخ قرارداد و تخلیه اقدام کند. البته قبلش معمولاً باید اخطاریه های لازم را بفرستید.
2. آسیب رساندن به ملک (تعدی و تفریط): اگر مستاجر به ملک شما آسیب بزند (مثلاً دیوارها را خراب کند) یا از ملک به درستی نگهداری نکند (مثلاً جلوی خرابی ها را نگیرد و باعث زیان بیشتر شود)، شما حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه را دارید.
3. تغییر کاربری یا واگذاری ملک به دیگری بدون اجازه:
   • تغییر کاربری: فرض کنید ملک را برای سکونت اجاره داده اید و مستاجر آن را تبدیل به انبار یا محل کسب وکار می کند. این خلاف مفاد قرارداد است.
   • انتقال به غیر: اگر در قرارداد صراحتاً ذکر شده باشد که مستاجر حق ندارد ملک را به شخص دیگری اجاره دهد یا به هر نحوی در اختیار دیگری قرار دهد، و او این کار را بکند، شما می توانید درخواست تخلیه دهید. این مورد در اماکن تجاری که حق سرقفلی مطرح است، کمی پیچیده تر می شود و معمولاً باید در قرارداد اجاره، حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد.
4. استفاده غیرمتعارف یا مغایر با منظور ذکر شده در قرارداد: مثلاً ملکی که برای سکونت اجاره داده شده، برای نگهداری حیوانات استفاده شود و باعث آزار همسایه ها یا تخریب ملک شود.

شرایط خاص دیگر (کمتر رایج، اما مهم)

گاهی اوقات شرایط دیگری هم ممکن است باعث درخواست تخلیه شود، هرچند این موارد معمولاً محدودتر و با شرایط سخت گیرانه تری همراهند:

• نیاز شخصی موجر یا بستگان درجه یک: این مورد بیشتر مربوط به قوانین قدیمی تر (مثل قانون ۱۳۵۶) بود و در قراردادهای جدید (بعد از ۱۳۷۶) معمولاً کاربرد ندارد. اما در مواردی که ملک تجاری قبل از سال ۱۳۷۶ اجاره داده شده و موجر قصد دارد خودش یا فرزندش در آن محل کسب و کار کند، ممکن است با شرایط خاصی بتواند درخواست تخلیه بدهد. این موضوع همیشه بحث برانگیز بوده و پیچیدگی های خاص خودش را دارد.
• قوانین مربوط به اماکن تجاری قدیمی (قبل از 1376): اگر ملک شما تجاری است و قرارداد اجاره اش مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ است، قوانین خاصی بر آن حاکم است که بحث حق کسب و پیشه یا سرقفلی را مطرح می کند. در این موارد، تخلیه مستاجر بسیار سخت تر است و ممکن است موجر مجبور به پرداخت مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجر شود.

یادتان باشد، هر نوع اقدام خودسرانه برای تخلیه مستاجر، از قطع آب و برق و گاز گرفته تا تعویض قفل در، کاملاً غیرقانونی است و می تواند برای شما دردسرهای کیفری بزرگی ایجاد کند. تنها راه حل، مسیر قانونی است.

مراحل گام به گام دریافت حکم تخلیه یا دستور تخلیه (راهنمای عملی)

حالا که می دانیم شرایط لازم برای درخواست تخلیه چیست، بیایید ببینیم از لحظه تصمیم گیری تا لحظه اجرای حکم، چه گام هایی را باید برداریم. این بخش، نقشه راه شماست.

گام اول: یک اخطار کتبی جدی (اظهارنامه قضایی)

قبل از اینکه رسماً پایتان به دادگاه برسد، بهترین کار این است که یک اخطار رسمی و کتبی برای مستاجر بفرستید. این اخطار را که به آن اظهارنامه قضایی می گویند، می توانید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارسال کنید. در این اظهارنامه، به مستاجر مهلت مشخصی (مثلاً ۱۰ روز یا یک هفته) برای تخلیه ملک یا جبران تخلفش می دهید. این کار چند مزیت دارد:

• ممکن است مستاجر با دیدن اخطار رسمی، خودش به فکر تخلیه بیفتد و کار به دادگاه نکشد.
• در صورت کشیده شدن کار به دادگاه، نشان می دهد که شما تمام تلاش خود را برای حل مسالمت آمیز مشکل کرده اید.
• برای مواردی مثل عدم پرداخت اجاره بها، ارسال اظهارنامه معمولاً یک پیش شرط قانونی است.

گام دوم: جمع آوری مدارک لازم (هرچه کامل تر، بهتر)

بدون مدارک کافی، هیچ کاری از دستتان برنمی آید. پس قبل از هر چیز، همه مدارک مورد نیاز را جمع آوری و آماده کنید. این مدارک شامل موارد زیر می شوند:

• قرارداد اجاره (رسمی یا عادی): این مهم ترین مدرک شماست. اصل قرارداد و یک کپی از آن را همراه داشته باشید. اگر قرارداد عادی است، حتماً دقت کنید که امضای دو شاهد پای آن باشد.
• سند مالکیت ملک: سند تک برگ یا هر مدرک معتبر دیگری که مالکیت شما را ثابت می کند.
• شناسنامه و کارت ملی موجر (شما): برای احراز هویت.
• مدارک اثبات تخلف یا پایان مدت:
  • برای پایان مدت: فقط کافی است قرارداد اجاره و تاریخ انقضایش را نشان دهید.
  • برای عدم پرداخت اجاره: رسیدهای بانکی مربوط به عدم واریز، گواهی عدم پرداخت، یا حتی پیامک ها و مکاتباتی که نشان می دهد مستاجر اجاره را نپرداخته است. اظهارنامه ای که قبلاً فرستاده اید هم در اینجا مهم است.
  • برای آسیب به ملک: عکس ها و فیلم ها از آسیب ها، نظر کارشناس (اگر لازم شد)، شهادت شهود.
  • برای انتقال به غیر: مدارکی که نشان می دهد ملک توسط شخص دیگری استفاده می شود.
• رسید واریز ودیعه (در صورت وجود): اگر مستاجر پول پیش به شما داده است، رسید آن را داشته باشید.

نکات تکمیلی: همیشه اصل مدارک را همراه داشته باشید و کپی آن ها را هم برای پیوست به دادخواست آماده کنید. هیچ مدرکی را دستکاری نکنید، زیرا این کار جرم است.

گام سوم: ثبت دادخواست یا درخواست در دفاتر خدمات قضایی

حالا با مدارکتان به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه می کنید. در اینجا باید یکی از این دو کار را انجام دهید:

• برای حکم تخلیه: باید دادخواست تخلیه ملک را تنظیم و ثبت کنید.
• برای دستور تخلیه فوری: باید درخواست دستور تخلیه را تنظیم و ثبت کنید.

مسئولین دفتر خدمات قضایی شما را در تکمیل فرم ها و انتخاب نوع درخواست راهنمایی می کنند. در همین مرحله، هزینه های اولیه دادرسی را هم پرداخت می کنید. دادخواست یا درخواست شما بعد از ثبت، به دادگاه صلح مربوطه ارجاع داده می شود.

گام چهارم: رسیدگی در دادگاه صلح (یا مرجع مربوطه)

• برای حکم تخلیه: دادگاه صلح وقت رسیدگی تعیین می کند و شما و مستاجر باید در جلسه دادگاه حاضر شوید. هر دو طرف دلایل و مستندات خود را ارائه می دهید و قاضی بعد از بررسی، حکم صادر می کند. این فرآیند ممکن است چندین جلسه طول بکشد.
• برای دستور تخلیه فوری: در این حالت، نیازی به برگزاری جلسه دادرسی نیست. قاضی دادگاه صلح (یا مسئول اجرای ثبت برای اسناد رسمی) فقط مدارک شما و قرارداد اجاره را بررسی می کند. اگر شرایط لازم (قرارداد کتبی، دو شاهد، انقضای مدت) احراز شود، فوراً دستور تخلیه را صادر می کند.

گام پنجم: مهلت اعتراض و تجدیدنظرخواهی (فقط برای حکم تخلیه)

اگر دادگاه حکم تخلیه صادر کند، مستاجر معمولاً ۲۰ روز مهلت دارد تا به این حکم اعتراض کند و درخواست تجدیدنظر بدهد. اگر مستاجر اعتراض کند، پرونده به دادگاه تجدیدنظر استان فرستاده می شود و دوباره در آنجا بررسی می شود. این مرحله می تواند چند ماه به زمان کلی فرآیند اضافه کند.

اما برای دستور تخلیه فوری، همان طور که گفتیم، قابلیت اعتراض وجود ندارد. این یکی از مزایای بزرگ دستور تخلیه است.

گام ششم: واریز پول پیش مستاجر به حساب دادگستری

این یک مرحله حیاتی است! قبل از اینکه بتوانید حکم یا دستور تخلیه را اجرا کنید، باید مبلغ ودیعه (پول پیش) مستاجر را به حساب صندوق دادگستری واریز کنید. حتی اگر مستاجر به شما بدهکار باشد (مثلاً اجاره عقب افتاده داشته باشد)، باز هم باید کل مبلغ ودیعه را واریز کنید. بعداً می توانید از طریق دادگاه و با دستور قاضی، اجاره های معوقه یا خسارت های وارده به ملک را از همان مبلغ برداشت کنید.

اگر این پول واریز نشود، حکم یا دستور تخلیه اجرا نمی شود. این کار برای حفظ حقوق مستاجر است که مطمئن شود پولش را پس می گیرد.

گام هفتم: اجرای حکم یا دستور تخلیه توسط قانون

بعد از صدور حکم یا دستور قطعی و واریز ودیعه، شما باید درخواست صدور اجراییه را به دادگاه بدهید. واحد اجرای احکام دادگستری، با هماهنگی کلانتری محل، نماینده ای را برای اجرای حکم به محل می فرستد. نیروی انتظامی و نماینده دادگاه در محل حاضر می شوند و ملک را از مستاجر تحویل می گیرند. صورت جلسه ای تنظیم می شود که در آن وضعیت ملک و وسایل مستاجر (در صورت وجود) قید می گردد. مستاجر موظف است ملک را تخلیه کند و شما کلید را تحویل می گیرید. این آخرین مرحله و به نوعی پیروزی شما در این فرآیند است.

نکات کلیدی و توصیه های طلایی برای مالکان (چگونه خودمان را قوی تر کنیم؟)

همیشه پیشگیری بهتر از درمان است! با رعایت چند نکته ساده، می توانید از بروز بسیاری از مشکلات تخلیه مستاجر جلوگیری کنید یا حداقل فرآیند را برای خودتان آسان تر و سریع تر نمایید.

نوشتن قرارداد اجاره محکم و دقیق از همان روز اول

مهم ترین کار شما همین است. وقتی قرارداد اجاره می نویسید، حواستان به این نکات باشد:

• کتبی بودن قرارداد: حتماً قرارداد را کتبی تنظیم کنید و از قراردادهای شفاهی دوری کنید.
• امضای دو شاهد: اگر قرارداد عادی است (یعنی در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده)، حتماً دو نفر معتمد را به عنوان شاهد دعوت کنید و زیر قرارداد را امضا کنند. این کار، طلایی است! چون امکان گرفتن دستور تخلیه فوری را به شما می دهد.
• ذکر جزئیات: دقیقاً مشخص کنید که مستاجر حق چه کارهایی را دارد و چه کارهایی را ندارد (مثل حق انتقال به غیر، تغییر کاربری، پرداخت به موقع اجاره و قبوض).
• شرط فسخ: برای برخی تخلفات (مثلاً عدم پرداخت ۲ ماه اجاره)، شرط فسخ قرارداد را بنویسید.

جمع آوری شواهد و مدارک در صورت تخلف

اگر خدایی نکرده مستاجر تخلفی کرد، سریعاً دست به کار شوید و مدرک جمع کنید. عکس بگیرید، فیلم بگیرید، پیامک ها و مکالمات مهم را ذخیره کنید. شهادت همسایگان یا افراد مطلع را جمع آوری کنید. این مدارک در دادگاه به دادتان می رسند و کارتان را راحت می کنند.

پرهیز از هرگونه اقدام سرخود (خط قرمز)

هیچ وقت، تاکید می کنم هیچ وقت، برای تخلیه مستاجر دست به کارهای خودسرانه نزنید. قطع کردن آب، برق یا گاز، تعویض قفل در، تهدید مستاجر، یا ورود بدون اجازه به ملک، همه اینها جرم هستند و می توانند شما را به عنوان مالک، تحت پیگرد قانونی قرار دهند. مستاجر می تواند از شما شکایت کیفری کند و آن وقت شما هم دردسر جدیدی پیدا می کنید.

مشورت با وکیل متخصص ملکی

همیشه بهترین راه، مشورت با یک وکیل متخصص در امور ملکی است. یک وکیل خوب می تواند:

• شما را از تمام جوانب قانونی آگاه کند.
• بهترین راه حل (حکم تخلیه یا دستور تخلیه فوری) را با توجه به شرایط شما پیشنهاد دهد.
• در جمع آوری مدارک و تنظیم دادخواست به شما کمک کند.
• در جلسات دادگاه از حقوق شما دفاع کند.
• فرآیند را سرعت بخشد و از اشتباهات احتمالی جلوگیری کند.

هزینه ها و مدت زمان تقریبی فرآیند تخلیه (چقدر باید هزینه کنم و چقدر طول می کشد؟)

یکی از سوالات مهم مالکان این است که این فرآیند چقدر هزینه و زمان می برد. پاسخ دقیق کمی سخت است، چون به عوامل زیادی بستگی دارد، اما می توانیم یک بازه تقریبی به شما بدهیم.

هزینه های جاری

هزینه هایی که باید برای گرفتن حکم یا دستور تخلیه در نظر بگیرید، شامل موارد زیر است:

• هزینه دادرسی: این هزینه معمولاً به عنوان یک دعوای غیرمالی محاسبه می شود و مبلغ ثابتی است که هر ساله تغییر می کند. در سال ۱۴۰۴ این مبلغ معمولاً بین ۲۰۰ هزار تا ۵۰۰ هزار تومان متغیر است.
• هزینه دفاتر خدمات قضایی: برای ثبت دادخواست و اظهارنامه باید مبلغی را به این دفاتر پرداخت کنید که نسبتاً کم است (حدود ۳۰ تا ۱۰۰ هزار تومان).
• هزینه کارشناسی (در صورت لزوم): اگر نیاز به بررسی تخصصی ملک باشد (مثلاً برای اثبات آسیب یا تعدی و تفریط)، باید هزینه کارشناس رسمی دادگستری را پرداخت کنید که این مبلغ بسته به نوع کارشناسی و شهر متفاوت است.
• حق الوکاله وکیل: اگر وکیل بگیرید، حق الوکاله او بسته به پیچیدگی پرونده، شهر، سابقه وکیل و توافق با او، متفاوت است. این مبلغ می تواند از ۱۰ میلیون تا حتی ۳۰ میلیون تومان یا بیشتر متغیر باشد. (توجه: اگر در وکالتنامه الکترونیک، حق الوکاله به صورت مستقل از نتیجه ثبت شود، در صورت پیروزی در پرونده، می توانید بخشی از آن را از مستاجر مطالبه کنید).

البته در نهایت، اگر دادگاه به نفع شما حکم صادر کند، می توانید هزینه های دادرسی و در برخی موارد حق الوکاله وکیل را هم از مستاجر مطالبه کنید.

مدت زمان تقریبی

مدت زمان فرآیند تخلیه، بسته به نوع درخواست (حکم یا دستور)، شلوغی دادگاه ها و واکنش مستاجر، متغیر است:

• مدت زمان دریافت دستور تخلیه فوری: این نوع تخلیه، همان طور که از اسمش پیداست، سریع تر است. معمولاً صدور دستور تخلیه ۱ تا ۳ هفته زمان می برد. بعد از صدور دستور و واریز ودیعه، اجرای آن توسط نیروی انتظامی هم معمولاً در عرض چند روز تا نهایتاً یک هفته انجام می شود. پس در مجموع، ممکن است کل فرآیند دستور تخلیه فوری، بین ۲ تا ۵ هفته طول بکشد.
• مدت زمان دریافت حکم تخلیه: این فرآیند طولانی تر است. با احتساب مراحل دادرسی، جلسات دادگاه، مهلت اعتراض مستاجر و احتمال تجدیدنظرخواهی، گرفتن حکم قطعی تخلیه می تواند بین ۳ تا ۶ ماه و گاهی حتی بیشتر هم طول بکشد. عوامل موثر بر این زمان شامل شلوغی شعبه، کامل بودن مدارک شما، و پیچیدگی های احتمالی پرونده است.

---

نتیجه گیری

همان طور که دیدیم، گرفتن حکم تخلیه مستاجر یا دستور تخلیه فوری، یک فرآیند کاملاً قانونی است که نیاز به آگاهی و دقت دارد. با اینکه این مسیر می تواند کمی زمان بر و چالش برانگیز باشد، اما تنها راه مطمئن و بدون دردسر برای بازپس گیری قانونی ملک شماست.

مهم ترین چیزی که باید همیشه در خاطر داشته باشید، این است که از لحظه تنظیم قرارداد اجاره، باید هوشمندانه عمل کنید؛ قراردادی محکم و با حضور دو شاهد بنویسید تا بتوانید در آینده از مزایای دستور تخلیه فوری بهره مند شوید. در صورت بروز هرگونه مشکل، از اقدامات خودسرانه و غیرقانونی پرهیز کنید و حتماً با یک وکیل متخصص مشورت نمایید. این مشورت نه تنها به شما کمک می کند تا در مسیر درست قدم بردارید، بلکه سرعت فرآیند را افزایش داده و از ضررهای احتمالی مالی و زمانی جلوگیری خواهد کرد.

با آگاهی کامل و انتخاب راه درست، می توانید در نهایت ملک خود را به سادگی و بدون تنش، مطابق قانون بازپس بگیرید.