نوشته ای که هنگام خرید خانه بین فروشنده و خریدار

نوشته ای که هنگام خرید خانه بین فروشنده و خریدار تنظیم می شود، معمولاً همان قولنامه یا مبایعه نامه است که حکم یک قرارداد رسمی را دارد و تعهدات و توافقات دو طرف را ثبت می کند. این سند، پل ارتباطی بین تصمیم اولیه برای خرید و فروش تا انتقال قطعی سند مالکیت در دفترخانه است.

معاملات ملکی، از خرید یه آپارتمان نقلی گرفته تا یک زمین بزرگ، همیشه جزو مهم ترین و حساس ترین تصمیم های زندگی هر کسی بوده و هست. وقتی پای پول های کلان و سرمایه زندگی وسط می آید، باید حسابی حواسمان را جمع کنیم که خدایی نکرده سرمان کلاه نرود و معامله ای که می کنیم، حسابی محکم و قانونی باشد. خیلی وقت ها می شنویم که فلانی به خاطر یه مشکل کوچک توی قولنامه اش، به دردسر افتاده یا ضرر مالی سنگینی متحمل شده. راستش را بخواهید، پیچیدگی های حقوقی این قراردادها آنقدر زیاد است که حتی باتجربه ها هم گاهی گیج می شوند. این مقاله را نوشتیم تا به زبان خودمانی، همه چیز را درباره «نوشته ای که هنگام خرید خانه بین فروشنده و خریدار» رد و بدل می شود، برایتان توضیح دهیم. با ما همراه باشید تا از تفاوت های قولنامه و مبایعه نامه تا ریزترین نکات حقوقی و اشتباهات رایج، همه را با هم مرور کنیم تا معامله ای شیرین و بی دغدغه داشته باشید.

قولنامه و مبایعه نامه: قصه دوتا برادر که فرق دارن!

شاید خیلی ها فکر کنند قولنامه و مبایعه نامه یکی هستند، اما از نظر حقوقی این دو تا برادر، با هم فرق های اساسی دارند. البته در عرف و بین مردم، معمولاً به هر دوی این ها قولنامه می گویند. ولی برای اینکه معامله ای امن و بی خطر داشته باشید، باید این فرق ها را خوب بشناسید. بیایید ببینیم هر کدام دقیقاً چه معنی ای دارند.

قولنامه چیه؟ (تعهد دادن، نه فروش قطعی!)

قولنامه، از اسمش پیداست، یه جور قول و قرار یا تعهدنامه است. یعنی چی؟ یعنی شما و فروشنده با هم قول و قرارهایی می گذارید که در آینده، مثلاً یک ماه دیگه، معامله اصلی (همان فروش ملک) را انجام دهید. در واقع، در قولنامه هنوز ملک به طور قطعی منتقل نشده و شما فقط به هم متعهد می شوید که در زمان مشخصی، قرارداد اصلی را ببندید.

ماهیت حقوقی قولنامه یه «سند عادی» است. یعنی چی؟ یعنی یه سندی است که توسط خود طرفین یا در بنگاه املاک نوشته شده و هنوز تو دفتر اسناد رسمی ثبت نشده. اعتبارش هم به همین توافقات و امضاهای شما بستگی دارد. معمولاً وقتی قولنامه می نویسند که یکی از این شرایط وجود داشته باشد:

• خریدار پولش کامل نیست و می خواهد در چند مرحله پرداخت کند.
• فروشنده هنوز سند ملک را آزاد نکرده (مثلاً تو رهن بانک است) و برای آزاد کردنش زمان می خواهد.
• طرفین نیاز به زمان برای انجام کارهای اداری مثل استعلامات یا تسویه حساب مالیاتی دارند.

مبایعه نامه چیه؟ (این دیگه خودِ خودِ فروش!)

مبایعه نامه، کمی فرق می کند. مبایعه نامه، در واقع همان «عقد بیع» یا قرارداد قطعی خرید و فروش است. یعنی با امضای مبایعه نامه، خودِ قرارداد فروش انجام شده و مالکیت ملک به خریدار منتقل می شود (البته انتقال رسمی سند در دفترخانه، مرحله بعدی است). در مبایعه نامه، تعهد به فروش نیست، بلکه خود فروش انجام شده است.

مبایعه نامه هم مثل قولنامه، معمولاً یه سند عادی محسوب می شود، مگر اینکه در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود که در این صورت «سند رسمی» است. اما نکته مهم اینجاست که حتی همین مبایعه نامه عادی، خودش به تنهایی می تواند منجر به انتقال مالکیت شود و دادگاه ها هم معمولاً آن را معتبر می دانند. معمولاً مبایعه نامه را وقتی می نویسند که طرفین می خواهند همین الان معامله را قطعی کنند و فقط کارهای انتقال سند رسمی مانده باشد.

پس فرقشون کجاست؟ (یه مقایسه حسابی!)

برای اینکه بهتر این دو تا برادر را بشناسید، بیایید یه جدول مقایسه ای داشته باشیم:

ویژگی	قولنامه (تعهد به بیع)	مبایعه نامه (عقد بیع)
ماهیت حقوقی	تعهد به انجام معامله در آینده	خودِ معامله و انتقال مالکیت (هرچند غیررسمی)
انتقال مالکیت	هنوز انجام نشده و فقط تعهد به انتقال است	انجام شده و خریدار، مالک ملک می شود
قدرت اجرایی	بیشتر برای مطالبه ضرر و زیان ناشی از عدم انجام تعهد	علاوه بر مطالبه ضرر و زیان، می توان فروشنده را به انتقال سند هم الزام کرد
کاربرد	وقتی نیاز به زمان برای تسویه حساب، آماده سازی مدارک یا فک رهن داریم	وقتی می خواهیم معامله را قطعی کنیم و فقط انتقال رسمی سند باقی مانده است
تفسیر دادگاه	ممکن است به عنوان یک تعهد اولیه تفسیر شود	اغلب به عنوان قرارداد قطعی خرید و فروش (عقد بیع) پذیرفته می شود

یک نکته مهم که باید به آن توجه کنید این است که دادگاه ها معمولاً به «قصد واقعی طرفین» نگاه می کنند، نه به عنوانی که روی سند گذاشته اید. یعنی اگر شما اسم سندتان را «قولنامه» گذاشته باشید ولی توش نوشته شده باشد که «فروشنده، ملک را به خریدار فروخت» و همه شرایط عقد بیع وجود داشته باشد، دادگاه آن را مبایعه نامه (عقد بیع) می داند و فروشنده را مجبور به انتقال سند می کند.

وقتی می خوای قرارداد بنویسی، به این چیزا حواست باشه!

حالا که تفاوت قولنامه و مبایعه نامه را فهمیدیم، بیایید ببینیم وقتی می خواهیم یکی از این قراردادها را بنویسیم، باید چه چیزهایی را توش ذکر کنیم که بعداً به مشکل نخوریم. مثل یک نقشه راه می ماند؛ اگر همه جزئیاتش درست باشد، به مقصد می رسید.

کی به کیه؟ (مشخصات دقیق خریدار و فروشنده)

مهم ترین بخش هر قراردادی، مشخصات طرفین است. باید اسم و فامیل، شماره ملی، شماره شناسنامه، آدرس پستی دقیق و کد پستی، و شماره تماس هر دو طرف (خریدار و فروشنده) به طور کامل و بدون غلط املایی نوشته شود. اگر یکی از طرفین شرکت است، باید مشخصات کامل شرکت (مثل نام، شماره ثبت، کد اقتصادی) و مشخصات نماینده قانونی آن (مدیرعامل یا فردی با وکالت نامه معتبر) ذکر شود.

مطمئن شوید که هویت فروشنده را با مدارک شناسایی معتبرش چک کرده اید و او ممنوع المعامله نباشد. این کار ساده، از خیلی کلاهبرداری ها جلوگیری می کند.

چی می خریم؟ (جزئیات کامل ملک)

فکرش را بکنید، یک ملک را می خرید ولی تو قراردادش جزئیات دقیقش نیست! بعداً کلی دردسر می شود. پس باید آدرس دقیق ملک، پلاک ثبتی (اصلی و فرعی)، مساحت دقیق، نوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری)، حدود اربعه (شمالاً، جنوباً، شرقاً، غرباً)، و حتی جزئیات مشاعات مثل پارکینگ و انباری (اگر سند جدا دارند یا خیر) به طور کامل نوشته شود. وضعیت سند ملک (تک برگ، دفترچه ای، شش دانگ، مشاع) و اینکه آیا ملک وام دارد یا نه، هم از نکات مهم است.

پولشو چطوری بدیم؟ (قیمت و نحوه پرداخت)

یکی از بخش های حیاتی، مبلغ معامله و نحوه پرداخت آن است. باید قیمت کل ملک هم به عدد و هم به حروف، به تومان و ریال، نوشته شود. بعد باید مشخص کنید که چقدر پیش پرداخت شده، بقیه پول چطور و در چند قسط پرداخت می شود و تاریخ دقیق پرداخت هر قسط چه زمانی است. اگر با چک پرداخت می کنید، حتماً شماره چک ها و تاریخشان را هم بنویسید و مطمئن شوید که چک ها در سامانه صیادی ثبت شده اند.

کی کلیدو میدی؟ کی میریم محضر؟ (تاریخ تحویل و تنظیم سند رسمی)

اینجا همان جایی است که زمان بندی معامله مشخص می شود. باید تاریخ دقیق تحویل فیزیکی ملک به خریدار (مثلاً تحویل کلید) و همچنین تاریخ، ساعت و آدرس دقیق دفترخانه ای که قرار است سند رسمی منتقل شود، نوشته شود. تعهدات طرفین برای روز محضر هم مهم است؛ مثلاً اینکه فروشنده باید مدارک کامل را بیاورد و بدهی های قبلی ملک (قبض آب، برق، گاز، تلفن، مالیات، عوارض) را تسویه کرده باشد.

هر کی چه قولی داده؟ (تعهدات و شروط اختصاصی)

هر دو طرف معامله یک سری تعهدات و قول و قرارها دارند که باید تو قرارداد ذکر شود:

• تعهدات فروشنده: تحویل به موقع ملک، ارائه اصل سند و مدارک، تسویه همه بدهی ها، فک رهن (اگر ملک در رهن است) و حضور به موقع در دفترخانه.
• تعهدات خریدار: پرداخت به موقع اقساط، حضور به موقع در دفترخانه و انجام وظایفش برای انتقال سند.

اگر شرط خاصی دارید، مثلاً فروشنده قرار است قبل از تحویل، قسمتی از ملک را تعمیر کند یا مستأجر ملک را تخلیه کند، حتماً باید این ها را هم تو قرارداد بنویسید.

اگه یکی زیر قولش زد؟ (شرایط فسخ و جریمه)

هیچ کس دوست ندارد معامله اش به هم بخورد، اما همیشه باید برای بدترین حالت آماده بود. باید تو قرارداد مشخص کنید که در چه صورت هایی هر کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را دارند. مهم تر از آن، باید برای عدم انجام تعهدات، جریمه تعیین کنید. مثلاً اگر فروشنده در روز محضر حاضر نشود، روزانه مبلغی به عنوان جریمه به خریدار بپردازد. این جریمه را به آن وجه التزام می گویند.

حق پشیمونی داری یا نه؟ (اسقاط خیارات)

در قانون، یک سری حقوقی برای پشیمانی از معامله وجود دارد که به آنها «خیارات» می گویند (مثل خیار غبن، یعنی ضرر فاحش). معمولاً در قراردادها برای محکم کاری، می نویسند که «کلیه خیارات از طرفین ساقط گردید حتی خیار غبن فاحش». این یعنی شما حق پشیمانی ندارید مگر اینکه کلاهبرداری اتفاق افتاده باشد. حواستان باشد که با امضای این بند، دیگر نمی توانید به سادگی معامله را فسخ کنید.

گام به گام تا یه معامله ملکی امن

حالا که می دانیم چه چیزهایی باید تو قرارداد باشد، بیایید مراحل تنظیم یک قرارداد خرید و فروش ملک را با هم مرور کنیم تا خیالتان از هر بابت راحت باشد.

قبل از امضا، حسابی تحقیق کن! (استعلامات اولیه)

اصلاً عجله نکنید! قبل از اینکه پای هر قراردادی را امضا کنید، باید حسابی تحقیق و استعلام بگیرید. این کار از بروز مشکلات جدی جلوگیری می کند:

• استعلام هویت: از طریق شماره ملی، مطمئن شوید که فروشنده، خودِ صاحب ملک است و ممنوع المعامله نیست.
• استعلام سند: از اداره ثبت اسناد، استعلام بگیرید که سند ملک در رهن بانک، بازداشت یا توقیف نباشد. این مهم ترین استعلام است.
• پایان کار و عوارض: از شهرداری و دارایی استعلام بگیرید که ملک بدهی عوارض یا مالیات نداشته باشد و جواز پایان کار ساختمان را دارد.
• وضعیت انشعابات: اگر ملک مسکونی است، چک کنید که انشعابات آب، برق، گاز و تلفن به نام مالک باشد و بدهی نداشته باشد.

کجا امضا کنیم که خیالمون راحت باشه؟ (محل تنظیم قرارداد و کد رهگیری)

بهترین و امن ترین جا برای تنظیم قولنامه یا مبایعه نامه، یک بنگاه مشاور املاک معتبر و دارای پروانه کسب است. این بنگاه ها موظف اند:

1. قرارداد را روی فرم های استاندارد اتحادیه املاک تنظیم کنند.
2. از طرفین و شهود، اثر انگشت بگیرند.
3. مهم تر از همه: بعد از تنظیم قرارداد، بلافاصله از سامانه سراسری ثبت معاملات املاک کشور، برای قرارداد شما کد رهگیری دریافت کنند.

کد رهگیری در واقع شناسنامه رسمی قرارداد شماست. بدون کد رهگیری، قرارداد شما یک سند عادی بسیار ضعیف است که ممکن است در دادگاه ها و ادارات دولتی پذیرفته نشود. پس حتماً اصرار کنید که کد رهگیری بگیرید و پرینت آن را هم از بنگاه تحویل بگیرید.

چقدر باید حواسمون باشه؟ (پیش نویس، مطالعه دقیق و امضا)

بعد از توافق اولیه و انتخاب بنگاه، مشاور املاک یک پیش نویس از قرارداد تهیه می کند. اینجا مرحله طلایی است! تحت هیچ شرایطی، حتی اگر مشاور املاک مطمئن ترین فرد دنیا باشد، بدون مطالعه دقیق قرارداد، آن را امضا نکنید. بند به بند، کلمه به کلمه، بخوانید. اگر چیزی را متوجه نشدید، بپرسید و بخواهید که توضیح دهند یا اصلاح کنند. بعد از اینکه کاملاً مطمئن شدید، قرارداد را امضا کنید. حتماً دو نفر شاهد هم حضور داشته باشند و آن ها هم امضا و اثر انگشت بزنند. قرارداد معمولاً در چند نسخه (یکی برای خریدار، یکی برای فروشنده و یکی برای بنگاه) تنظیم می شود که هر کدام اعتبار یکسانی دارند.

بعد از امضا چه کارهایی باید بکنیم؟

معامله با امضای قرارداد تمام نمی شود. بعد از امضا، شما و فروشنده باید برای انتقال سند رسمی آماده شوید:

• پیگیری پرداخت ها: خریدار باید اقساط توافق شده را به موقع پرداخت کند.
• آماده سازی مدارک: فروشنده باید مدارک لازم برای انتقال سند (پایان کار، تسویه حساب دارایی، عوارض شهرداری و…) را آماده کند.
• حضور در دفترخانه: در تاریخ و ساعت مقرر، هر دو طرف باید با مدارک کامل در دفترخانه حاضر شوند تا سند به صورت رسمی به نام خریدار منتقل شود.

اشتباهات رایج و نکات طلایی که نباید فراموش کنی!

توی معامله ملک، همیشه ریزه کاری ها و نکاتی هست که اگر حواسمان نباشد، ممکن است حسابی کار دستمان بدهد. بیایید چند تا از مهم ترین اشتباهات و نکات طلایی را با هم مرور کنیم تا معامله ای بدون دردسر داشته باشید.

فروشنده کیه؟ (احراز هویت دقیق)

شاید به نظر ساده بیاید، اما اولین و مهم ترین گام، مطمئن شدن از هویت دقیق فروشنده است. ببینید، خیلی وقت ها کلاهبرداران با مدارک جعلی یا وکالت نامه های باطل شده، سعی می کنند ملک دیگران را بفروشند. پس حتماً کارت ملی و شناسنامه فروشنده را با دقت بررسی کنید و مطمئن شوید که خود اوست. اگر فردی به وکالت از صاحب ملک برای معامله آمده، حتماً اصل وکالت نامه را از نزدیک ببینید و با کد ملی وکیل و موکل، اعتبار وکالت نامه را از دفتر اسناد رسمی استعلام بگیرید. یک وکالت نامه ممکن است باطل شده باشد یا فقط برای کارهای اداری باشد، نه فروش ملک! پس حسابی اینجا را جدی بگیرید.

سند ملک سالمه؟ (بررسی وضعیت سند)

سند ملک، مثل شناسنامه آن است. باید با دقت آن را بررسی کنید. آیا سند تک برگ است یا دفترچه ای؟ آیا فروشنده، مالک شش دانگ ملک است یا ملک به صورت مشاع (شریکی) است؟ آیا ملک در رهن بانک، بازداشت، یا توقیف نیست؟ این استعلام ها را باید حتماً از اداره ثبت اسناد و املاک بگیرید. اگر ملک در رهن بانک باشد، فروشنده باید قبل از انتقال سند، آن را از رهن خارج کند. این نکته خیلی مهم است و اگر رعایت نشود، ممکن است ملک را بخرید و نتوانید سندش را به نام خودتان کنید.

چشم بسته امضا نکن! (اهمیت مطالعه قرارداد)

این یک قانون طلایی در هر معامله ای است! حتی اگر مشاور املاک یا وکیل به شما اطمینان صد در صد داد که همه چیز درست است، باز هم خودتان بند به بند قرارداد را با دقت بخوانید. خیلی ها به اعتماد مشاور یا وکیلشان، قرارداد را بدون مطالعه امضا می کنند و بعداً با مشکلات بزرگی روبرو می شوند. زبان قرارداد، زبان حقوقی است و یک کلمه یا حتی یک ویرگول می تواند معنای کل یک بند را عوض کند. پس وقت بگذارید، با حوصله بخوانید و اگر چیزی را نفهمیدید، حتماً بپرسید.

چک بی محل ندی یا نگیری! (ثبت چک در سامانه صیادی)

از زمانی که سامانه صیادی راه اندازی شده، اعتبار چک ها حسابی بالا رفته. اگر پرداخت ها را با چک انجام می دهید، حتماً مطمئن شوید که چک در این سامانه ثبت شده باشد. به عنوان خریدار، چک خودتان را ثبت کنید و به عنوان فروشنده، مطمئن شوید که چک خریدار در سامانه به نام شما ثبت شده است. این کار از بروز مشکلات چک بی محل تا حد زیادی جلوگیری می کند و قابلیت پیگیری قانونی آن را خیلی بیشتر می کند.

قولنامه دستی، خطر بزرگیه! (ریسک های قولنامه های بدون کد رهگیری)

شاید وسوسه شوید که برای صرفه جویی در هزینه یا وقت، خودتان یک قولنامه دستی روی کاغذ عادی بنویسید و امضا کنید. این کار را به هیچ وجه انجام ندهید! قولنامه های دستی و بدون کد رهگیری، از نظر حقوقی بسیار ضعیف هستند و ریسک کلاهبرداری، انکار امضا، و عدم پذیرش در دادگاه را به شدت بالا می برند. اگر معامله ای با این روش انجام شود و مشکلی پیش بیاید، اثبات حقانیت شما در مراجع قضایی خیلی سخت و طولانی خواهد بود. پس همیشه سراغ بنگاه املاک معتبر بروید و حتماً کد رهگیری بگیرید.

وکیل یا نماینده، باشه حواست به وکالت نامه!

اگر یکی از طرفین (یا هر دو) نمی تواند در جلسه امضای قرارداد حاضر شود و وکیل یا نماینده قانونی فرستاده، حواستان به وکالت نامه باشد. وکالت نامه باید رسمی و محضری باشد و صراحتاً اختیارات مربوط به فروش یا خرید ملک مورد نظر را شامل شود. اگر برای شرکت یا موسسه ای معامله می کنید، مطمئن شوید که فرد امضاکننده، مدیرعامل یا نماینده ای با اجازه کتبی و رسمی از شرکت است.

جریمه برای هر تعهد، محکم کاری کن!

همانطور که قبلاً گفتیم، برای هر تعهدی در قرارداد، یک ضمانت اجرایی (جریمه یا وجه التزام) مشخص کنید. مثلاً اگر فروشنده در تاریخ مقرر ملک را تحویل ندهد یا در روز محضر حاضر نشود، یا خریدار قسطی را دیر پرداخت کند، مبلغ مشخصی به عنوان جریمه بپردازد. این کار باعث می شود که طرفین به تعهدات خود پایبند بمانند و معامله به موقع انجام شود.

چطور کلاهبرداری رو بو بکشیم؟

چند نشانه هست که باید به آن ها حساس باشید:

• عجله بیش از حد: اگر فروشنده یا خریدار بیش از حد عجله دارد و می خواهد سریع معامله را تمام کند، شک کنید.
• قیمت نامتعارف: قیمت های بسیار پایین تر یا بالاتر از عرف بازار، مشکوک هستند.
• مدارک ناقص یا مشکوک: اگر فروشنده مدارک کافی ندارد یا مدام بهانه می آورد، زنگ خطر است.
• اصرار بر قولنامه دستی: همانطور که گفتیم، قولنامه دستی یک پرچم قرمز بزرگ است.
• عدم شفافیت: اگر طرف مقابل در پاسخ به سوالاتتان مبهم صحبت می کند یا اطلاعات دقیق نمی دهد.

اعتبار قانونی این «نوشته ها» توی دادگاه چقدره؟

خب، شاید براتون سوال پیش بیاد که اصلاً این قولنامه یا مبایعه نامه که تو بنگاه املاک نوشته شده، چقدر اعتبار قانونی داره؟ آیا اگر به مشکل خوردیم، دادگاه حرف ما رو قبول می کنه؟

سند عادی و سند رسمی: فرق از زمین تا آسمون!

ببینید، از نظر قانونی ما دو نوع سند داریم: سند رسمی و سند عادی.
سند رسمی: سندی است که توسط دفاتر اسناد رسمی یا مأمورین دولتی در حدود صلاحیتشان تنظیم شده باشد. مثل سند مالکیت تک برگ که از اداره ثبت اسناد و املاک صادر می شود. این سند بالاترین اعتبار قانونی را دارد و کسی نمی تواند به راحتی آن را انکار یا تردید کند.
سند عادی: سندی است که توسط خود افراد یا در بنگاه ها تنظیم شده و شرایط سند رسمی را ندارد. قولنامه و مبایعه نامه تنظیم شده در بنگاه املاک (حتی با کد رهگیری) هم جزو اسناد عادی محسوب می شوند.
اما آیا سند عادی اعتبار ندارد؟ چرا، اعتبار دارد! طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، هر قراردادی که مخالف قوانین آمره نباشد و شرایط اساسی صحت معامله را داشته باشد (یعنی قصد و رضایت طرفین، اهلیت، موضوع معین، جهت مشروع)، معتبر و لازم الاجرا است. پس قولنامه یا مبایعه نامه ای که درست تنظیم شده باشد، حتی اگر دستی هم باشد، در دادگاه معتبر است.
اما فرقش با سند رسمی چیه؟ فرقش اینه که در مورد سند عادی، طرف مقابل می تواند ادعای انکار، تردید یا جعل کند. یعنی می تواند بگوید «این امضا، امضای من نیست» یا «این دستخط، دستخط من نیست». در این صورت، اثبات صحت قرارداد به عهده شماست و باید کلی دردسر بکشید تا ثابت کنید حق با شماست. به همین خاطر است که توصیه می کنیم حتماً با کد رهگیری و امضا و اثر انگشت طرفین و شهود، قراردادتان را محکم کنید.

کد رهگیری: شناسنامه قرارداد تو!

نقش کد رهگیری در اعتبار قانونی قراردادهای ملکی واقعاً حیاتی است. این کد در واقع تأیید می کند که معامله ای با این مشخصات و بین این افراد، در سامانه کشوری ثبت شده است. این موضوع به خصوص در اثبات وجود معامله و جلوگیری از فروش یک ملک به چند نفر، نقش بسیار مهمی دارد. در خیلی از پرونده های قضایی مربوط به معاملات ملکی، وجود کد رهگیری می تواند به عنوان یک مدرک قوی به نفع شما باشد و کار را برای اثبات حقانیتتان راحت تر کند. پس هیچ وقت از بنگاه بدون کد رهگیری بیرون نروید!

قانون جدید مبایعه نامه: چه تغییراتی در راهه؟

توی این چند سال اخیر، بحث های زیادی درباره اعتبار معاملات ملکی بدون سند رسمی وجود داشته. تا مدت ها، مجمع تشخیص مصلحت نظام در مورد این موضوع در حال بررسی و تصویب قانون جدید بود. هدف از این قانون، ساماندهی معاملات ملکی و کاهش دعاوی قضایی بود.

طبق مصوبه جدید، تمامی نقل و انتقالات ملکی ملزم به ثبت رسمی خواهند بود. یعنی چی؟ یعنی دیگه اونقدرها نمی توانید به سند عادی (مثل قولنامه یا مبایعه نامه بنگاهی) تکیه کنید. البته این به این معنی نیست که قولنامه ها باطل می شوند. خیر، امکان تنظیم قولنامه همچنان وجود دارد، اما این مصوبه می گوید که دعاوی مربوط به معاملات فاقد سند رسمی، در مراجع قضایی فاقد اعتبار خواهد بود.

این یعنی اگر شما یک ملک را با قولنامه عادی بخرید و فروشنده بعداً زیر قولش بزند، برای الزام او به انتقال سند در دادگاه ممکن است با مشکل جدی روبرو شوید. هدف قانونگذار از این کار، سوق دادن همه معاملات به سمت ثبت رسمی و ایجاد شفافیت بیشتر در بازار مسکن است. برای همین، سامانه های جدیدی هم راه اندازی شده اند که مالکان می توانند از طریق آن ها درخواست صدور سند رسمی را ارائه دهند و پیش نویس قراردادهای خود را در این سامانه ثبت کنند.

نتیجه این قانون این است که اگرچه قولنامه ها هنوز وجود دارند، اما برای داشتن یک معامله کاملاً امن و بدون ریسک، باید هر چه سریع تر اقدام به ثبت رسمی سند کنید و سعی کنید تا جای ممکن از معاملات صرفاً با سند عادی و بدون طی کردن مراحل ثبت رسمی، پرهیز نمایید. این تغییرات به نفع شفافیت و امنیت معاملات ملکی است، هرچند ممکن است در ابتدا کمی زمان بر باشد.

یه نمونه از این قراردادها چطوریه؟

خب، تا اینجا کلی حرف زدیم درباره اینکه قولنامه و مبایعه نامه چی هستن و چه نکاتی رو باید توشون رعایت کنیم. حالا بیایید یه نگاهی بندازیم به ساختار کلی یک نمونه قرارداد خرید و فروش ملک (که می تونه همون قولنامه یا مبایعه نامه باشه) تا ببینید معمولاً چطور نوشته میشه:

ماده 1: طرفین قرارداد

این بخش شامل مشخصات کامل خریدار و فروشنده است.

• فروشنده: نام و نام خانوادگی، شماره ملی، آدرس کامل، شماره تماس.
• خریدار: نام و نام خانوادگی، شماره ملی، آدرس کامل، شماره تماس.
• اگر وکیل یا نماینده هستند، مشخصات کامل آن ها و اطلاعات وکالت نامه.

ماده 2: موضوع قرارداد و مشخصات ملک

اینجا جزئیات ملک را می نویسیم.

• نوع ملک (آپارتمان، ویلایی، زمین، تجاری).
• آدرس دقیق ملک (شهر، خیابان، کوچه، پلاک).
• پلاک ثبتی اصلی و فرعی.
• مساحت کل ملک به متر مربع.
• حدود اربعه ملک.
• تجهیزات همراه ملک (پارکینگ، انباری، انشعابات و…).
• وضعیت سند (شش دانگ، مشاع، تک برگ).

ماده 3: ثمن معامله و نحوه پرداخت

این بخش مربوط به قیمت و چگونگی پرداخت آن است.

1. مبلغ کل معامله (به عدد و حروف).
2. مبلغ پیش پرداخت، نحوه پرداخت (نقدی، چک بانکی) و تاریخ آن.
3. مبلغ اقساط بعدی، تاریخ هر قسط و جزئیات چک ها (شماره چک، تاریخ).
4. میزان بیعانه و شرایط ضبط آن در صورت انصراف خریدار.

ماده 4: تاریخ تحویل ملک و تنظیم سند رسمی

زمان بندی های مهم اینجا مشخص می شوند.

• تاریخ دقیق تحویل فیزیکی ملک به خریدار.
• تاریخ، ساعت و آدرس دقیق دفترخانه اسناد رسمی برای انتقال سند.
• تعهدات فروشنده برای حضور در دفترخانه و ارائه مدارک.
• تعهدات خریدار برای حضور در دفترخانه و تسویه حساب نهایی.

ماده 5: تعهدات و شروط اختصاصی طرفین

قول و قرارهای خاص طرفین در این بخش می آید.

• تعهدات فروشنده (تسویه بدهی ها، فک رهن، تحویل ملک در وضعیت توافق شده).
• تعهدات خریدار (پرداخت به موقع، حضور در محضر).
• شروط خاص دیگر (تعمیرات، وضعیت مستأجر و…).

ماده 6: شرایط فسخ قرارداد و وجه التزام (جریمه)

اگر معامله به مشکل خورد، چه باید کرد؟

• موارد قانونی و قراردادی که طرفین حق فسخ دارند.
• مبلغ جریمه (وجه التزام) برای هر روز تأخیر یا عدم انجام تعهدات.
• توضیح اینکه این جریمه بدل از اصل تعهد نیست و حق انجام تعهد همچنان پابرجاست.

ماده 7: اسقاط خیارات

پایان دادن به حق پشیمانی.

• معمولاً نوشته می شود: «کلیه خیارات از طرفین ساقط گردید حتی خیار غبن فاحش».

ماده 8: نسخ و امضاء

تعداد نسخه ها و امضاها.

• این قرارداد در چند نسخه (معمولاً سه نسخه) تنظیم شده و هر کدام اعتبار یکسان دارند.
• محل امضاء و اثر انگشت فروشنده، خریدار و دو شاهد.

نتیجه گیری

همانطور که دیدید، «نوشته ای که هنگام خرید خانه بین فروشنده و خریدار» رد و بدل می شود، چه اسمش را قولنامه بگذاریم و چه مبایعه نامه، نقش خیلی مهمی توی معامله های ملکی دارد و باید حسابی جدی گرفته شود. خرید یا فروش ملک، یه جور سرمایه گذاری بزرگ است و نباید سرسری از کنار جزئیات حقوقی آن گذشت.

یادتان باشد که آگاهی، دقت و صبر، سه تا ابزار طلایی شما در این مسیر هستند. هیچ وقت چشم بسته قراردادی را امضا نکنید و همیشه برای هر قدم، تحقیق و استعلامات لازم را انجام دهید. از احراز هویت دقیق فروشنده و بررسی وضعیت سند ملک گرفته تا گرفتن کد رهگیری و ثبت چک ها در سامانه صیادی، همه و همه جزو کارهای مهمی هستند که از شما در برابر کلاهبرداری ها و مشکلات حقوقی احتمالی محافظت می کنند. حتی با وجود قانون جدید مبایعه نامه که بر ثبت رسمی معاملات تاکید دارد، باز هم رعایت این نکات برای حفظ حقوق شما ضروری است.

در نهایت، اگر خودتان احساس می کنید که در مورد جزئیات حقوقی این قراردادها اطلاعات کافی ندارید یا معامله تان پیچیدگی های خاصی دارد، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی یا یک مشاور املاک معتبر و باتجربه مشورت کنید. مشورت با متخصصین، نه تنها از ضررهای مالی جلوگیری می کند، بلکه خیال شما را هم از بابت یک معامله امن و بی دردسر راحت می کند. همیشه آگاهانه و با احتیاط قدم بردارید تا تجربه شیرین و موفقی از خرید و فروش ملک داشته باشید.